Уявімо, що на рік будують 100 будинків, нема іпотеки і є 1 тис. осіб, що бажають придбати житло, маючи кожен різні доходи від, скажімо, 3 гривень до 100 гривень. Хто купить ці будинки і якою буде їхня ціна? Їх придбають 100 найбагатших осіб з отої тисячі. Зрозуміло?

Припустімо, що середній дохід кожної з-отих 100 осіб навершку буде 90 гривень. Таким чином, середня ціна будинку складе 90 гривень.

Напрочуд важливо зрозуміти, що коли в умовах ринку діапазон доходів широкий, то виріб, якщо його кількість менша за кількість осіб, що потенційно бажають його придбати (а вона завжди менша!), потрапить до рук найбагатших з кола тих, хто його бажає. До того ж кількість щасливців буде визначено пропозицією, тобто числом будинків. Це очевидно та відповідає елементарній ринковій логіці.

Погляньмо тепер, що станеться, коли є іпотека і люди можуть брати позики, щоб купувати будинки (хоча це універсальний механізм, що стосується не лише будинків, а й будь-яких великих покупок, наприклад, машин!).

Уявімо, що для того, щоб взяти іпотеку, потрібно зробити перший внесок завбільшки 20 відсотків. Поміркуймо, яка буде ціна будинку у такому випадку?

Припустімо, що, як і в першому випадку, будинків рівно 100, а людей, як і було — 1 тис. з різними за грубістю гаманцями.

Ось чого люди не розуміють, так це те, що будинки будуть придбані тією ж самою найбагатшою сотнею! Вони на ринку передавлять решту. Саме це людям чомусь і важко зрозуміти: люди дивляться на ціну, забуваючи, що ціну визначає баланс платіжного попиту та пропозиції. Але якщо ви це зрозуміли, то виведете, що найбагатша сотня витратить рівно стільки ж коштів, скільки кожен з її членів має на це, тобто у середньому рівно ті ж самі 90 гривень!

Але, що вони за ці 90 гривень тепер куплять? Ось питання! Будинок? Ажніяк! Вони придбають не будинок, а перший внесок за будинок! Тобто тепер 90 гривень — то буде ціна першого внеску, а це лише 20 % ціни будинку!

Інакше сказавши, номінальна ціна будинку стане тепер не 90 гривень, а 450 гривень!

Але й це ще не все. Номінальна ціна — це та ціна, з якої вираховується банківський платіж. Оскільки ви 20 % цієї ціни виплатили (тепер ці 20 % коштують, як будинок без іпотеки — 90 гривень), ви берете в банка позику на 450—90=360 гривень та виплачуєте 15 % річних, скажімо протягом 15 років. Це означає, що за 15 років ви сплатите 360 гривень плюс відсотки, які складуть 360×0,15×15=810 гривень. Разом ви сплачуєте: 90 гривень (перший внесок) + 360 гривень (тіло позики) + 810 гривень (відсотки) = 1260 гривень. Це і є справжня ціна вашого будинку, того, за який без іпотеки ви заплатили б лише 90 гривень.

Так от, увесь надлишок, тобто 1260—90=1170 гривень у вас вкрадено іпотечним банком!

Чому саме вкрадено? Та тому, що будівництво як коштувало 80 гривень (за умови продажу за 90), так і коштує.

Щоправда в реальності обмеження часом інше: банк не надасть вам позики на суму, що перевищує п’ять-шість ваших річних витрат взагалі, тобто відбере годящу для нього сотню щасливців самотужки, мінімізуючи ризики.

P.S. Маржа на житло у приватних забудовників під Києвом зараз у середньому становить 100 відсотків, тобто збудувавши за власні кошти два однакових будинки, один з них можна продати, щоб повернути повністю кошти.   

Джерело